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借り入れできる住宅ローンを把握しておきましょう
土地と住宅を購入するにあたって常に付きまとうのがお金の問題です。
人生で最大の買い物と言われるマイホーム購入には、殆どの人が住宅ローンを活用します。
住宅ローンは金利の状態や年収などで借りることが出来る金額が左右されますが、借りられそうな限度額について予め大雑把に把握しておきましょう。
最近は銀行のホームページでも借入可能額を簡単に出すことが出来るサービスもありますので活用してみましょう。
年収から見た借りられる限度額は？
一般的に住宅ローンには『返済比率』というものが存在します。
年収に応じて返済比率が適用され、一体幾らまでなら返せる見込みがあるのかという事を計算します。
通常この基準から外れる場合には住宅ローンを受けることが出来ません。
この『返済比率』は金融機関によって異なります。
今回はCMでもよく目にする、住宅金融支援機構のフラット35を例にして見てみます。
| 年収 | 基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
上記の様に決まっています。
仮に年収600万円の方が180万円借りたとすると
180万円/600万円＝0.3となり30%の返済比率であると分かります。
最大限度まで借りようとすると、600万円×0.35＝210万円となります。
勿論住宅ローンは返済比率だけで決まっている訳ではありませんのであくまでも目安という事になります。
年収と借入可能額の関係
金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35%
| 年収 | 借入可能額（月毎返済額） |
|---|---|
| 300万円 | 2,529万円（約7.6万円） |
| 400万円 | 3,935万円（約11.6万円） |
| 500万円 | 4,918万円（約14.6万円） |
| 600万円 | 5,902万円（約17.5万円） |
| 700万円 | 6,886万円（約20.4万円） |
| 800万円 | 7,870万円（約23.3万円） |
| 900万円 | 8,000万円（約23.7万円）（上限） |
| 1,000万円 | 8,000万円（約23.7万円）（上限） |
上記の表より借り入れ可能金額は年収の8倍～10倍であることが分かります。
ここで、これだけ借りられるのかと思うのではなく、きちんと見て頂きたいのは月毎返済額です。テレビなどで『いつもの家賃で家が建つ』と言っているのを聞いたことがある方もいると思います。
実際に上記の金額を見てどうでしょうか？いつもの家賃とかけ離れていて、後々返済に困りそうではないですか？
『いつもの家賃で建てることが出来る家を買う』のが後々困らない資金計画です。
限度額の借り入れはリスクが大きい
上記の表の月毎返済額を見ると経済的に圧迫されそうな事が分かります。
年収600万円の場合、手取りは約480万円。そのうち17.5万円×12＝210万円なので、残るお金は480万-210万円で270万円。月換算で22.5万円ほどです。
ここから食費や光熱費、教育費、旅費、保険など様々な費用を払っていくことになります。年収ですのでボーナス込みで計算しています。実際の月当たりの手取りはもっと少ないものになります。
そうした場合日々の生活費だけでカツカツになってしまうことが予想されますので、特別費の支出はボーナス頼みになってしまいます。
例えば急に異動になって今より収入が減ったらどうしますか？
国公立大志望だった子供が私立へ入学することになったどうしますか？
このように借入限度額まで借りることは家計に大きな負担を強いる可能性が高くなります。お子さんがいれば必ずお子さんの成長と共に家計の内容も変わっていきます。返済が非常に重たく感じるようになることも想像できるのではないでしょうか。
結論：『返済比率は20～25%』が安心
返済比率はズバリ20～25%とするのが安心でしょう。
これは収入に占める理想的な家賃の割合である25%と同様になります。
金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率20%
| 年収 | 借入可能額（月毎返済額） |
|---|---|
| 300万円 | 1,686万円（約5.0万円） |
| 400万円 | 2,248万円（約6.7万円） |
| 500万円 | 2,810万円（約8.3万円） |
| 600万円 | 3,372万円（約10.0万円） |
| 700万円 | 3,935万円（約11.7万円） |
| 800万円 | 4,497万円（約13.3万円） |
| 900万円 | 5,059万円（約15.0万円） |
| 1,000万円 | 5,621万円（約16.7万円） |
金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率25%
| 年収 | 借入可能額（月毎返済額） |
|---|---|
| 300万円 | 2,108万円（約6.2万円） |
| 400万円 | 2,810万円（約8.3万円） |
| 500万円 | 3,513万円（約10.4万円） |
| 600万円 | 4,216万円（約12.5万円） |
| 700万円 | 4,918万円（約14.6万円） |
| 800万円 | 5,621万円（約16.7万円） |
| 900万円 | 6,324万円（約18.7万円） |
| 1,000万円 | 7,026万円（約20.8万円） |
返済比率を下げることで、普段の家賃と同等の返済金額になり余裕が出来ます。自己資金とも相談して堅実に返済可能な計画を立てましょう。
まとめ：借りられる金額と返せる金額は違う！
注文住宅は自分の好きな土地で、好きなように建物をカスタマイズ出来るのでついつい気づいたら金額が膨れ上がっていた。。なんてこともあります。しかも自分の収入の最大で10倍もの金額を借りることが出来るとなると、大金を借りてでも購入したくなる気持ちも分かります。
しかし、住宅ローンを借りて購入するマイホームは買って終わりではありません。買ってからがローン返済のスタートです。どんなに気合を入れて自分仕様にアレンジした住宅も、返済が終わるまでは自分の家ではありません。
返済出来なくなったら融資先に渡ってしまいます。。
そもそもマイホームを購入する理由は何でしょうか？「自分たちの思い描く生活を実現したい」「心の安らぐ空間を手にしたい」など、それぞれにきっかけがあることでしょう。それを実現するためのマイホームが、自分たちの大きな負担になっては本末転倒です。無理のない借入額の目安として、多くても「返済負担率25％」までとした目安を知っておくと良いと思います。
家計的に余裕を持つためには、借りられる額ではなく「返せる額で借りる」ことがポイントになります。そして、返せる額をきちんと把握するには、家計がどのようになっているのか見つめなおす事がとても有効です。ぜひ、物件探しの前に返せる額（予算）をしっかりと見極めておきましょう。
～最適な住宅ローンの決め方～
▢借りれる限度額を知る
▢返すことが出来る金額を知る
▢返済比率は20%～25%以内にする
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